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PLAN MAESTRO
CONTENIDO
INTRODUCCIÓN LOCALIZACIÓN HISTORIA DE LA MINERÍA REOPERACIÓN Propiedad Proyecto ECOTURISMO INTERNET Estructura corporativa Promoción ANTEPROYECTO Zonificación Notificación
MONTOS DE INVERSIÓN
 Lago provocado por represo
INTRODUCCIÓN.
Enclavado en un valle a 86 kilómetros al este de Ensenada, sobre la carretera a San Felipe, B.C. nuestro grupo cuenta con un predio de 994 hectáreas donde se combinan la tranquilidad de pequeños valles resguardados hacia el sur por imponentes cerros; la semiáridas clásica de baja California con la frescura visual de un lago formado por el vaso de agua de un represo y la combinación de los recursos naturales propios de la zona con la conciencia ecológica de nuestro proyecto.
En las siguientes páginas se presentan una serie de comentarios sobre historia de la zona así como un esbozo del anteproyecto de zonificación inicial de nuestro proyecto, ya que este se encuentra en su fase de formación.
Para efectos de simplificar la presentación del proyecto, podemos dividirlo en tres grandes fases: Preoperación, Lanzamiento y Consolidación. Cabe hacer la aclaración que la mayoría de las ideas plasmadas están a nivel anteproyecto por lo cual son susceptibles de mejorarse atendiendo a las ideas y necesidades de las personas que se vayan sumando al proyecto.
HISTORIA DE LA MINERÍA EN LA ZONA.
El distrito de El Álamo, dentro del cual esta localizado nuestro desarrollo, representa una área de extraordinario potencial económico. Descubierto en 1888, la producción en los primeros treinta años fue tanto de placeres como de vetas de alto grado y de un volumen aproximado de 220,000 onzas. La producción se detiene a raíz de la Revolución Mexicana y la posterior nacionalización de los depósitos minerales del país y desde entonces la mayoría de las excavaciones y trabajos se han inundado o derrumbado. Desde entonces la exploración ha sido errática y obstaculizada, hasta recientemente por los impedimentos políticos y de logística para la exploración y producción por parte de compañías extranjeras y por un entendimiento inadecuado de la estructura geológica básica e histórica de la cuenca.
Los primeros placeres de oro fueron descubiertos en lo que era conocido como placeres de Santa Clara. La localización exacta de los descubrimientos no esta documentada, pero puede haber sido en algún punto al sur de la actual cañada de Santa Clara, en la zona abrupta cercana a la Chispa. Vetas fueron descubiertas en El Álamo lo que disparo la fiebre del oro en los años siguientes.
La exploración y producción entre 1920 y 1970 no está documentada y probablemente fue menor. La mayoría de los trabajos de subsuelo se han inundado y/o derrumbado o han sido rellenados y actualmente no son accesibles para inspección. Desde 1970 poco se ha trabajado en la zona y con una baja productividad, probablemente con un total de 10,000 onzas. A través de los últimos años se ha reiniciado el interés en la zona por compañías a nivel nacional e internacional con un nuevo conocimiento de la zona dado el avance de la tecnología
Planicies para notificación
REOPERACIÓN.
Siendo esta nuestra etapa de funcionamiento actual, agruparemos las iniciativas emprendidas en cuatro frentes de acción: Propiedad, Estructura Corporativa, Proyecto y Promoción.
Propiedad. El predio se encuentra en el kilómetro 86 de la carretera Ensenada-San Felipe, dentro del Ejido 18 de Marzo y actualmente es conocido como Parcela 30. Con la finalidad de darle seguridad jurídica a los futuros clientes e inversionistas se esta trabajando sobre el proceso de desincorporación de dicha parcela del fundo ejidal. Una vez desincorporada y libre de cualquier relación ejidal, la propiedad pasara a formar parte del activo de la corporación desarrolladora.
Actualmente los derechos de propiedad se encuentran a nombre de uno de los socios fundadores que en su calidad de persona física esta realizando los tramites mencionados.
Estructura Corporativa.
Tratar de plasmar de una manera detallada las estrategias fiscales y figuras jurídicas que deberán formarse para la realización de este proyecto realmente sería materia de un estudio aparte. De una manera muy general diremos que el proyecto se manejará con base a dos empresas básicas: la compañía desarrolladora y la compañía promotora. En ambas se seguirá el esquema de operación de Consejo de Administración, con la finalidad de ser incluyentes en la toma de decisiones y creación de estrategias de trabajo, ya que por la magnitud del proyecto se requerirá de la participación y conocimientos de todas las personas involucradas.
 Vista panorámica desde al punto mas alto del predio (antena en Cerro León)
Proyecto.
Definir el proyecto de acuerdo a sus características se saldría del contexto comercial, así que comencemos por decir que el objetivo será: la conversión de un terreno rustico en un desarrollo de tipo campestre que mediante su comercialización reditúe en el mediano plazo (de uno a cinco años) en una utilidad para los inversionistas. Después de dejar claro este enfoque meramente mercantil, tendríamos que pasar al como se haría, y esto nos lleva a plasmar una serie de ideas que van conformando lo que sería al Anteproyecto de Desarrollo.
Con la finalidad de poder ofertar productos para todas las posibilidades y necesidades de los futuros compradores, se establece en este anteproyecto 6 diferentes tamaños de terrenos agrupados en zonas, así tenemos las siguientes: - 2000 m2 - 1 hectárea - 5 hectáreas - 7 hectáreas - 10 o + hectáreas
Además de estas zonas, que serán vendidas en propiedad, el proyecto contempla otras de servicios generales, como son: - Cabañas para renta - Zonas de Campamento - Caballerizas - Proyectos Especiales Agropecuarios - Zona comercial y oficinas - Áreas Verdes y Zonas deportivas - Espacios abiertos para deportes de Montaña. Nuestro punto focal de desarrollo inicial será el lago formado por al vaso de agua del represo que se encuentra localizado en la zona noroeste del terreno; alrededor de este se desarrollaran una serie de terrenos de aproximadamente 2000 m2 cada uno dirigidos a un publico familiar cuya intención sea la de construir un lugar vacacional de campo (Lotes Familiares). En esta sección estamos hablando de entre 300 a 400 lotes, cantidad que será determinada por el levantamiento final de curvas de nivel, que en estos momentos se esta trabajando. El segundo concepto de propiedad será el Ranchote, que serán pequeñas parcelas de 1, 5 y 7 hectáreas dirigidas al público que quiera tener su pequeño rancho. En esta zona estaremos hablando de alrededor de 250 unidades.
La tercera zona de desarrollo, que será todo la parte sur (cerro león) estará dedicada a la creación de parcelas de 10 o + hectáreas enfocadas al publico con miras a desarrollar proyectos turísticos especiales que requieran prevacía y área suficiente.
La parte norte (entrada de la propiedad) se dedicara a proyectos especiales, esto es, el desarrollo de ideas campestres ecológicas que lleven la zona a tener un valor agregado y un impacto ambiental positivo. Ejemplos de estos proyectos es la creación de cuadras especiales para la cría de caballos, producción de cultivos en invernadero, creación de zonas de proceso de fruta producida en la zona, etc. El proyecto en general pretende ser compatible con el entorno y procurará, a través de reglamentos internos, que las actividades y proyectos individuales de los futuros propietarios no impacten drásticamente el medio ambiente
Vista de Cerro León (punto mas alto: 1780 mt s/nivel del mar)
ECOTURISMO.
El deterioro de nuestras ciudades, tacto en lo social como en lo ambiental, ha ocasionado que cada vez mas se arraigue en las personas el deseo de escapar hacia parajes mas tranquilos buscando, a la vez, una forma de diversión sana y económica para la familia. Esta nueva tendencia es conocida como Ecoturismo o Turismo Ecológico, ya que la idea general es la de ser concientes con el medio ambiente. Dentro de nuestro proyecto estamos contemplando el aprovechamiento de este segmento de mercado mediante la promoción de diferentes conceptos, entre los que podemos mencionar:
- Paseos a Caballo (con o sin acampada)
En la zona existen varios lugares a donde dirigir el paseo: se arma una ruta pasando por el Álamo, regresando por las minas y podríamos incluir una vuelta a la reservación india de Santa Catarina, siempre y cuando se hablase con los nativos y montar en esa parte un show de fogata y vendimia de artesanías (si es que tienen). En este caso habría que definir si vale la pena la acampada o no.
- Mini Tours a:
San Felipe En este minitour se pueden vender: deportes acuáticos, vida nocturna o un día en el pueblo.
Observatorio Nacional de San Pedro Mártir El Observatorio Astronómico Nacional de San Pedro Mártir, se encuentra ubicado en el Parque Nacional Sierra de S.P.M.
Para llegar hay que tomar la carretera Ensenada - La Paz B.C.S. En el km 140. pasando Colonet se encuentra la desviación que lleva al Observatorio. Este camino es de tercería y son aproximadamente 100km, de los cuales los primeros 30 están pavimentados (hasta hacienda Sinaloa).
Laguna Hanson Este viaje es realmente posible ya que estamos hablando de una hora o una y media del rancho. Seria cuestión de ponerse de acuerdo con las autoridades de la laguna para ver si pudiésemos meter veleros o lanchas de pedales.
Ensenada Aquí existe una gran variedad de alternativas de minitours: desde el cultural hasta el de vida nocturna. Desde el de pesca deportiva hasta viaje en lancha por placer.
Las opciones para desarrollar este concepto, al igual que con San Felipe, son: 1.- Localizar quien organiza tours. 2.- Comprar uno o dos minibus y armar nuestros propios tours.
- Promoción de Bicicleta de Montaña. Existe en el Estado una Asociación de ciclistas de Montaña que siempre están buscando lugares nuevos donde establecer rutas. El nivel económico de este segmento es medio y medio-alto, lo cual nos generaría una fuente de prospectacion para la venta de terrenos.
- Zonas de Campamento y Actividades relacionadas. En este rubro se podrán incluir desde actividades individuales de campistas hasta programas integrales para niños, adolecentes o adultos cuyo objetivo es la integración de la gente con el entorno natural. Esta es de las actividades iniciales, ya que la inversión en infraestructura es mínima y puede iniciarse de inmediato. En la etapa inicial no representa un ingreso para el proyecto, ya que lo que se busca es lograr una circulación de gente hacia el lugar, pero en el mediano plazo deberán rentarse los espacios. Esta misma gente son clientes para los servicios complementarios como Renta de Caballos, de Bicicletas, Tienda y Restaurant.
Con estos, y otros proyectos que se Irán integrando a la idea general, deberemos buscar nuestro registro ante la Secretaria de Turismo como Promotores Ecoturisticos, lo cual tendría de entrada la ventaja de colocarnos en el directorio de dicha dependencia.
PROMOCIÓN DE PREVENTA.
La naturaleza de nuestro proyecto implica la conjunción de varias ideas, el seguimiento de una serie de lineamientos legales y la inversión de una cantidad de dinero dirigida a infraestructura básica. Siguiendo esta línea de pensamiento, tendríamos que la promoción inicial seria de la idea general del proyecto con la intención de reunir las cantidades de inversión necesarias para accionar en estas etapas preoperativas y poder salir a una promoción de venta formal en un corto plazo. Independientemente del capital inicial de inversión de los socios podemos contemplar de momento cinco vertientes de promoción encaminadas a la creación de movimiento en el proyecto, sea mediante la captación de dinero o de activos.
1.- Venta de Terreno al Mayoreo. Se ofrece terreno a la venta en paquetes mínimos de 10 hectáreas a un 50% de su precio fijado de lista y el inversionista podrá disponer de el de la manera que mejor le convenga. Ej. Si el terreno tiene un precio fijado de $1.00 dlls el m2 en éste esquema se ofrece a 0.50 dlls m2.
2. Venta con Recompra. En este caso se vende también paquetes de terreno de 10 hectáreas pero a un 75% de su valor de Lista y se garantiza que en 2 años el inversionista tiene la opción de revender su terreno a la misma compañía a valor normal (esto es una plusvalía garantizada del 25%, lo cual equivale a un rendimiento anual del 33%)
3. Ventas con Pago en Especie. (intercambio). Esta venta se realiza a precio de Lista y el pago lo realizaría el cliente con bienes o servicios que sean de utilidad para el proyecto, y que podrían ser en una exhibición o en varias, de acuerdo a las necesidades que de ese producto en especial se tengan o la negociación que se haga. Estas operaciones deberán ser sancionadas por al consejo de administración.
4. Proyectos Especiales. Las zonas dedicadas a estos proyectos, pueden iniciar sus desarrollos de manera independiente y de manera inmediata. Estos proyectos podrían ser en sociedad con la empresa o de manera autónoma, y podrían ser una fuente de recursos inmediata. Estas operaciones también deberán ser autorizadas por el consejo.
5. Venta de Acciones. Como otra alternativa de captación de recursos, se puede pensar en la inclusión de socios inversionistas que comulguen con la idea del desarrollo y estén dispuestos a compartir la experiencia del desarrollo.
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C. P. Humberto Castañeda Asesoria Especializada INMOBILIARIA TIJUANA Expansión & Plusvalía Localización y Venta de Terrenos para Desarrolladores Tel.: (664)6353568 Fax: (664) 6353368 Celular: (664)6746920 Nextel: 125*324791*17 |
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